El número de compraventas en España no para de crecer, la demanda en el mercado continúa en auge y las previsiones a corto plazo señalan mayores oportunidades de inversión, en parte gracias a las posibles futuras rebajas de los tipos de interés. La pregunta es si todas esas coyunturas supondrán un aumento más en el precio de la vivienda o, por el contrario, provocarán un ligero descenso de estas. En cualquier caso, ambas situaciones son fruto de ciclos inmobiliarios alternos que van variando según el momento económico de cada periodo.
Realizar predicciones inmobiliarias a largo plazo es casi una osadía, pero cualquier pronóstico se elabora siempre en base a unas tendencias anteriores y un patrón repetitivo. Parecer ser que en el mercado español hace tiempo que se está cocinando un nuevo ciclo inmobiliario, y hasta la IA se ha atrevido a lanzar su propia profecía: la próxima burbuja explotará dentro de un margen de 2 a 5 años. Aunque podría evitarse.
De entre los factores que más influyen en la deriva del mercado inmobiliaria se encuentran el encarecimiento del coste de vida (un contexto inflacionista como el vivido en los últimos años que disminuye el consumo per cápita y la capacidad de ahorro) y un aumento de la demanda de manera desproporcional a la oferta (como la situación actual en la que la falta de suelo disponible dificulta obra nueva). Aunque existen otros como el cambio en los hábitos de consumo, que implica preferencias hacía el alquilar en lugar de comprar y elección de tipologías concretas de vivienda (desde la pandemia se han disparado la demanda de inmuebles con terraza).
Y a pesar de las múltiples predicciones que expertos en el sector llevan años realizando, puesto que se esperaba que para el pasado 2023 y este 2024 descendiera entre un 2% y un 5%, según el portal inmobiliario Servihabitat, el precio de la vivienda continuará su ascenso y con ello un aumento también en las operaciones de compraventa.
Los préstamos hipotecarios más accesible
Según David Chamas, el general mánager de Huspy en España, la compraventa estará "impulsada por la estabilización de los gastos familiares" y por la bajada en los tipos de interés. Aunque esto no implicaría una reducción en los precios de la vivienda, sino que podría ser todo lo contrato.
Es cierto que, tras la reciente bajada en 25 puntos básico de los tipos de interés hasta el 3,75, los bancos estabilizarán y favorecerán las condiciones de acceso a los préstamos hipotecarios, aunque bajo una postura prudente hasta confirmarse la tendencia bajista (las próximas semanas las reuniones del BCE bajarán más los tipos de interés en el continente). Es por eso por lo que el próximo semestre y de cara a 2025 se presentan como un año de ligera remontada en la concesión de hipotecas y compra de vivienda, aunque todo dependerá, en cualquier caso, de la inflación y de la evolución del mercado.
Pero estos factores (la bajada de tipos y el aumento de la firma de compraventas) provocarán un crecimiento mayor en la demanda pese a las restricciones en la oferta actual, que es la causa principal de crecimiento imparable de los precios.
Equilibrio oferta-demanda
El desequilibrio actual entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario español es tal que el país cerró 2023 con un 'stock' de viviendas de casi 450.00, un 0,7% más que el año anterior y el primer ascenso desde el año 2009, según datos del 'Informe sobre el stock de vivienda nueva 2023' del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: "Desde 2010 se venía absorbiendo el 'stock' acumulado, siendo el ritmo de absorción muy lento desde el año 2019".
El 'stock' de viviendas nuevas representa el 1,66% del parque de viviendas que existe en España, con La Rioja como la autonomía con mayor stock sobre el parque de vivienda (4,34%), seguida de Castilla-La Mancha y Canarias, con stocks mayores al 2,5%.
Por otro lado, el estudio muestra que Madrid y Barcelona, que están entre las provincias con mayor nivel de 'stock' sobre el total nacional, presentan un 'stock' sobre el parque de viviendas provincial menor al 1,9%, lo que indica que aglutinan gran volumen de la construcción en comparación con otras provincias.
Esto hace que su 'stock' sea elevado al valorarlo a nivel nacional, y, sin embargo, resulte equilibrado dado el amplio parque de viviendas existente en dichas provincias, se indica en el informe.
De igual manera, destaca el caso de Valencia, que acumula gran parte de stock nacional, un 4,57%, mientras que su stock sobre el parque de viviendas es del 1,36%.
Bajada de precios
Esto no significa que la demanda vaya a retroceder, aunque sí los precios, ya que, según el propio Chamas y según los datos del Banco Central Europeo y del INE, que continúe la compraventa de viviendas al alza "podría tener un impacto positivo adicional en el mercado inmobiliario, alentando aún más a potenciales compradores, haciendo que las condiciones de financiamiento sean más atractivas para aquellos que estén considerando invertir en propiedad residencial."
De la misma manera, desde Huspy señalan que esperan un aumento de la llegada de compradores latinoamericanos interesados en adquirir propiedades tanto en Barrio Salamanca como Chamberí.
En este sentido, una mayor relación en la compraventa de viviendas podría llevar a equilibrar el mercado de la oferta y la demanda, ahora en desajuste a favor de los vendedores. Ese momento añadido a una situación próxima de tipos bajos en los préstamos hipotecarios, podría provocar una ligera bajada en los precios de la vivienda que mantenida en el tiempo volvería a estabilizar el mercado, haciéndose accesible de nuevo a las jóvenes, principales afectados del problema de la vivienda.
